At fremleje eller underleje sin bolig kan være en god løsning, hvis du for eksempel skal ud at rejse, har brug for at bo et andet sted midlertidigt, eller hvis du ønsker at dele dit lejemål med en anden. Men reglerne på området kan virke uoverskuelige, og mange lejere er usikre på, hvilke rettigheder og pligter de egentlig har, når det kommer til fremleje og underleje.
I denne artikel guider vi dig igennem, hvad fremleje og underleje egentlig betyder, og hvornår du har ret til at lade en anden bo i din lejebolig. Du får konkrete råd til, hvordan du griber processen an, og vi gennemgår de vigtigste regler, du skal kende som lejer. Vi ser desuden nærmere på typiske faldgruber, og hvad du kan gøre, hvis der opstår uenigheder undervejs.
Uanset om du overvejer at fremleje hele din bolig, udleje et enkelt værelse, eller bare vil vide mere om dine muligheder, får du her
et overblik over dine rettigheder og de bedste råd til en tryg og lovlig fremleje- eller underlejeaftale.
Hvad betyder fremleje og underleje?
Fremleje og underleje er to begreber, der ofte bruges i forbindelse med leje af bolig, men som dækker over forskellige situationer. Fremleje betyder, at du som lejer af en bolig (f.eks. en lejlighed) udlejer hele eller en del af boligen videre til en anden person i en periode, mens du stadig selv står som den officielle lejer over for udlejeren.
Underleje bruges ofte mere bredt, men dækker typisk over, at du som lejer lader en anden bo i boligen, uden at denne nye beboer overtager dit lejemål.
I begge tilfælde er det vigtigt at være opmærksom på, at du stadig har ansvaret over for udlejer, og at der gælder særlige regler og betingelser for at måtte fremleje eller underleje.
Det er altså ikke det samme som at opsige lejemålet eller overdrage det permanent til en anden – du bevarer dit lejerforhold, men giver midlertidigt brugsretten videre til en anden person.
Hvornår har du ret til at fremleje eller underleje din bolig?
Som lejer har du i visse situationer ret til at fremleje eller underleje din bolig, men det afhænger af, hvilken type lejemål du bor i, og af lejelovens regler. Bor du i en almindelig lejebolig, har du som hovedregel ret til at fremleje op til halvdelen af boligen, eksempelvis et værelse, så længe du selv bliver boende i lejligheden.
Ønsker du at fremleje hele boligen, må det ifølge lejeloven kun ske i op til to år, og kun hvis du har en særlig grund, for eksempel studieophold, udstationering eller sygdom.
Fremleje af hele boligen kræver normalt udlejers samtykke, og du skal altid give skriftlig besked til udlejeren, inden du fremlejer eller underlejer.
Hvis du bor i et andels- eller ejerforhold, gælder der særlige regler, som du bør undersøge i foreningens vedtægter. Det er vigtigt at være opmærksom på, at udlejeren i visse tilfælde kan nægte fremleje, for eksempel hvis der er saglige grunde, eller hvis ejendommen rummer færre end 13 beboelseslejligheder. Tjek derfor både din lejekontrakt og lejeloven, før du indgår en fremleje- eller underlejeaftale.
Sådan gør du: Praktiske trin til at fremleje eller underleje
Når du ønsker at fremleje eller underleje din bolig, er det vigtigt at følge nogle enkle, men afgørende trin. Først og fremmest skal du tjekke din lejekontrakt samt lejelovens regler for at sikre, at du har ret til at fremleje eller underleje, og hvilke betingelser der gælder.
Herefter skal du informere din udlejer skriftligt – ofte kræver loven, at du giver besked og indhenter samtykke, især ved underleje. Dernæst bør du udarbejde en skriftlig fremleje- eller underlejekontrakt, hvor I tydeligt beskriver vilkår som lejeperiode, husleje, depositum og eventuelle forpligtelser.
Husk også at indhente relevante dokumenter, fx dokumentation for fremlejetilladelse, og sørg for at lave en indflytningsrapport sammen med frem- eller underlejeren. Endelig skal du være opmærksom på, at du som hovedlejer stadig har ansvaret over for udlejer, selvom du frem- eller underlejer boligen, så sørg for at have styr på kommunikationen og de praktiske forhold under hele perioden.
Rettigheder og pligter for lejeren under fremleje eller underleje
Når du som lejer vælger at fremleje eller underleje din bolig, bevarer du stadig hovedansvaret over for udlejeren. Det betyder, at du fortsat skal sørge for, at huslejen bliver betalt til tiden, at boligen bliver behandlet ordentligt, og at lejekontrakten overholdes.
Du har ret til at fremleje eller underleje efter de regler, der gælder for din boligtype, men du må ikke stille underlejeren bedre, end du selv er stillet over for udlejeren.
Det er dit ansvar at sikre, at underlejeren overholder de samme forpligtelser, som du selv har – for eksempel i forhold til vedligeholdelse, husorden og opsigelsesvarsler. Overtræder underlejeren reglerne, kan det få konsekvenser for dit eget lejeforhold. Derfor er det vigtigt, at du laver en skriftlig underlejekontrakt, hvor vilkårene tydeligt fremgår, så både du og underlejeren kender jeres rettigheder og pligter.
Typiske faldgruber og hvordan du undgår dem
En af de mest almindelige faldgruber ved fremleje og underleje er manglende skriftlighed. Mange lejeaftaler indgås mundtligt, hvilket kan give anledning til misforståelser om eksempelvis lejeperiode, vedligeholdelse og opsigelsesvarsler. For at undgå dette bør alle vilkår nedfældes skriftligt og underskrives af begge parter.
En anden klassisk fejl er at fremleje uden udlejers samtykke, hvor det kræves, hvilket kan føre til ophævelse af lejemålet. Sørg derfor altid for at indhente skriftlig tilladelse fra udlejer, hvis det er nødvendigt.
Endelig overser mange lejere reglerne for huslejens størrelse; det er vigtigt, at lejen til under- eller fremlejetager ikke overstiger den leje, du selv betaler, medmindre særlige forhold gør sig gældende. Vær omhyggelig med at sætte dig ind i reglerne, og søg eventuelt rådgivning, så du undgår tvister og økonomiske overraskelser.
Konflikter og tvister: Hvad gør du, hvis det går galt?
Hvis der opstår uenigheder eller problemer mellem dig og den, du fremlejer eller underlejer til, er det vigtigt først at forsøge at løse konflikten i mindelighed gennem en åben dialog.
Ofte kan misforståelser og uenigheder skyldes manglende kommunikation, så start altid med at tage en snak, hvor I sammen kan gennemgå aftalen og finde en løsning.
Hvis det ikke er muligt at blive enige, kan du som lejer få hjælp ved at henvende dig til Huslejenævnet, som kan tage stilling til mange typer af tvister om for eksempel betaling af husleje, vedligeholdelse eller opsigelsesvarsler.
Husk at samle al relevant dokumentation, såsom lejekontrakt, korrespondance og eventuelle kvitteringer. I særligt alvorlige tilfælde kan det være nødvendigt at søge juridisk rådgivning eller kontakte en lejerorganisation, der kan vejlede dig om dine rettigheder og muligheder. Det vigtigste er at handle hurtigt og holde dig til de regler, der gælder, så sagen ikke udvikler sig unødigt.
Gode råd til en tryg fremleje- eller underlejeaftale
Når du indgår en fremleje- eller underlejeaftale, er det vigtigt at sikre sig bedst muligt, så både udlejer, lejer og eventuelle fremlejere eller underlejere føler sig trygge. Start altid med at lave en skriftlig lejekontrakt, hvor alle vigtige vilkår som husleje, betalingsdato, depositum, opsigelsesvarsler og lejeperiodens længde fremgår tydeligt.
Gennemgå boligen sammen ved ind- og udflytning, og lav gerne en indflytningsrapport med billeder som dokumentation for boligens stand.
Sørg for at overholde alle lovkrav og informer udlejer om fremleje eller underleje, hvis det er nødvendigt efter lejeloven eller din kontrakt. Undgå mundtlige aftaler og sørg for at alle parter har underskrevet kontrakten. På den måde minimerer du risikoen for misforståelser og uenigheder, og du har bedre muligheder for at løse eventuelle tvister, hvis de skulle opstå.
About the Author
